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El crecimiento explosivo de la demanda de capacidad para centros de datos —impulsado por las cargas de trabajo de inteligencia artificial, la computación en la nube y la digitalización generalizada de la economía— ha dado lugar a uno de los mercados de financiación de infraestructuras más activos de los últimos tiempos. Tanto para los promotores como para los inversores, los prestamistas y los operadores a hiperescala, es fundamental comprender el panorama actual de la financiación. En este artículo se analizan los principales enfoques de financiación utilizados en la construcción de centros de datos y se identifican los principales obstáculos que los participantes en el mercado deben tener muy presentes.

El panorama de la financiación: cómo se construyen los centros de datos

La construcción de centros de datos requiere una inversión de capital extraordinariamente elevada, ya que un solo complejo a gran escala exige miles de millones de dólares en inversión inicial para la adquisición de terrenos, la infraestructura eléctrica, la conectividad de fibra óptica, los sistemas de refrigeración y las propias estructuras físicas. El mercado ha desarrollado una serie de modelos de financiación para satisfacer esta demanda, cada uno con sus propias ventajas e inconvenientes.

Financiación de proyectos.La financiación de proyectos se ha convertido en una pieza clave del desarrollo de centros de datos a gran escala, especialmente en el caso de instalaciones construidas expresamente para este fin y con inquilinos principales de solvencia crediticia. Se crea una entidad con fines especiales para que sea propietaria y desarrolle el centro de datos, y las entidades crediticias conceden el crédito basándose principalmente en los flujos de caja previstos, más que en el balance del promotor, utilizando como garantía crediticia fundamental los contratos de arrendamiento a largo plazo o de coubicación con hiperescaladores con calificación de inversión. Esta estructura permite a los promotores alcanzar un alto apalancamiento —a menudo entre un 60 % y un 80 % de préstamo sobre el coste— al tiempo que se aísla el riesgo de otros activos del promotor y se preserva la capacidad de endeudamiento de la empresa.

Un matiz importante es que la financiación de proyectos de centros de datos no siempre sigue el modelo tradicional sin recurso al que estamos acostumbrados en otros sectores de infraestructuras. Dado el perfil de riesgo de la construcción y los importantes desembolsos de capital necesarios antes de que se generen ingresos, los prestamistas suelen exigir un respaldo crediticio del promotor, que incluye garantías de finalización, obligaciones de financiación de sobrecostes, garantías de cobertura del servicio de la deuda durante la construcción y la comercialización y, en algunos casos, un recurso limitado al balance del promotor hasta que el proyecto alcance determinados hitos. El alcance de este respaldo crediticio puede afectar de manera significativa a la exposición global al riesgo del promotor y a su capacidad para emprender proyectos adicionales. Los prestatarios también deben esperar que los prestamistas examinen minuciosamente la solvencia del inquilino principal, incluidas las cláusulas de exigibilidad y rescisión de los contratos de arrendamiento o de coubicación subyacentes.

Estas operaciones suelen estructurarse mediante líneas de crédito sindicadas organizadas por bancos comerciales, a menudo con la participación de prestamistas institucionales y fondos de deuda para infraestructuras. En el caso de los operadores consolidados, las líneas de crédito renovables o los préstamos a plazo a nivel corporativo pueden complementar la deuda a nivel de proyecto. La principal ventaja de las líneas sindicadas lideradas por bancos es la rentabilidad y el capital basado en las relaciones, mientras que las desventajas incluyen una suscripción conservadora —especialmente para la capacidad especulativa y no prealquilada— y la posibilidad de que los bancos endurezcan las condiciones durante los periodos de volatilidad. En términos más generales, las operaciones de financiación de proyectos implican una documentación extensa, costes de estructuración significativos y cláusulas restrictivas, y el plazo desde el mandato hasta el cierre puede prolongarse durante meses.

Crédito privado.Los prestamistas directos, los fondos de deuda de infraestructuras y los gestores de activos alternativos están invirtiendo cada vez más capital en préstamos para la construcción de centros de datos, líneas de crédito puente y financiaciones mezzanine. El crédito privado ofrece una rapidez y flexibilidad que pueden resultar difíciles de conseguir en los mercados bancarios sindicados o de capitales públicos, y los prestatarios suelen poder negociar condiciones a medida —incluidos calendarios de disposición flexibles, cláusulas de cumplimiento personalizadas y adaptaciones para el riesgo de construcción que los prestamistas tradicionales pueden mostrarse reacios a asumir—. La contrapartida es el coste: las líneas de crédito privadas suelen conllevar tipos de interés y comisiones más elevados, y el mercado puede ser menos líquido que el de los préstamos sindicados, lo que podría limitar las opciones de refinanciación al vencimiento.

Mercados de capitales y titulización.Los operadores de centros de datos también pueden acceder a los mercados de capitales mediante emisiones de bonos con calificación de inversión, ofertas de alto rendimiento y titulizaciones respaldadas por activos. La titulización, en particular, ha ganado terreno como medio para monetizar carteras estabilizadas y con flujo de caja a diferenciales atractivos. Los mercados de capitales ofrecen mayor escala y plazos más largos que el mercado bancario, pero su ejecución requiere un plazo de preparación considerable, una infraestructura sólida de información financiera y la disposición a aceptar los requisitos de divulgación que conlleva la deuda calificada. Las oportunidades de mercado también pueden ser impredecibles.

Empresas conjuntas y asociaciones de capital.Muchos proyectos de centros de datos se financian a través de empresas conjuntas entre promotores e inversores institucionales de capital, entre los que se incluyen fondos de pensiones, fondos soberanos y fondos de capital riesgo especializados en infraestructuras. El promotor suele aportar su experiencia, los derechos de desarrollo y las capacidades de gestión del proyecto, mientras que el socio de capital aporta la mayor parte del capital. Las empresas conjuntas son eficaces para ampliar la cartera de proyectos en desarrollo, pero introducen complejidad en la gobernanza, una posible desalineación de los horizontes de inversión y la necesidad de negociar acuerdos detallados en torno a la toma de decisiones, las solicitudes de capital y los derechos de salida.

Dificultades y aspectos clave a tener en cuenta

Aunque el mercado de financiación de centros de datos sigue siendo muy activo, hay varios factores adversos que merecen especial atención.

Contexto de los tipos de interés y costes de capital.El contexto de los tipos de interés sigue influyendo en el atractivo relativo de las distintas estructuras de financiación. Los promotores deben simular diversos escenarios de tipos de interés y tener en cuenta el impacto de los costes de cobertura en la rentabilidad global del proyecto, especialmente en el caso de proyectos con plazos de construcción prolongados.

Concentración de inquilinos y riesgo crediticio.Muchos proyectos de centros de datos se financian basándose en un único inquilino principal, a menudo un operador a hiperescala. Aunque la solvencia de estos inquilinos suele ser sólida, la concentración de ingresos en una sola contraparte conlleva un riesgo. Las entidades financiadoras deben tener en cuenta las consecuencias de un impago por parte del inquilino, los derechos de rescisión anticipada y el mercado de realquiler de instalaciones construidas expresamente para este fin en caso de que queden vacías.

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El mercado de la financiación de centros de datos es amplio, innovador y está en rápida evolución. Los promotores y operadores tienen acceso a una amplia gama de opciones de financiación, cada una con su propio perfil de riesgo y rentabilidad. Los participantes en el mercado deben abordar estas operaciones con una visión clara de los obstáculos que pueden afectar a la ejecución de los proyectos y a la rentabilidad de las inversiones. Al igual que ocurre con cualquier clase de activos de infraestructura que experimente un rápido crecimiento, siguen siendo esenciales una suscripción disciplinada, una diligencia debida exhaustiva y un asesoramiento jurídico con experiencia.